對(duì)于年年價(jià)格創(chuàng)新高的學(xué)區(qū)房而言，居住功能已經(jīng)不再是其價(jià)值核心。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)理事、天津市城鄉(xiāng)建設(shè)研究所所長(zhǎng)王明浩認(rèn)為，學(xué)區(qū)房是一種特殊的投資品，它的折舊率已經(jīng)被忽略，而教育功能帶來(lái)的升值將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

　　學(xué)區(qū)房是特殊的投資品

　　房?jī)r(jià)寸土寸金，重點(diǎn)小學(xué)附近學(xué)區(qū)房的實(shí)際成交價(jià)格明顯高出普通住宅，其主要原因是房源稀少，在這種有價(jià)無(wú)市的局面下，個(gè)別學(xué)校附近學(xué)區(qū)房源供需比已經(jīng)達(dá)到1：8的比例。

　　“學(xué)區(qū)房是中國(guó)特有的地產(chǎn)現(xiàn)象，由于滿足了人們對(duì)于子女就學(xué)的要求，因此房產(chǎn)自身的居住功能、折舊率等方面就可以被忽略了。在現(xiàn)有狀況不變的前提下，學(xué)區(qū)房還會(huì)繼續(xù)保持其價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的走勢(shì)。”王明浩認(rèn)為，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需求決定是否購(gòu)買。

　　學(xué)區(qū)房公產(chǎn)最劃算

　　公產(chǎn)房在學(xué)區(qū)二手房市場(chǎng)吃香是由多方面原因形成的。中原地產(chǎn)朱慶江表示，公產(chǎn)房轉(zhuǎn)手不用繳納營(yíng)業(yè)稅等高額稅費(fèi)是多數(shù)學(xué)區(qū)房買家最青睞的因素。另一方面，多數(shù)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)并非為了居住，而公產(chǎn)房由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，多數(shù)都是60平方米以下的小戶型，其成交總價(jià)低的特點(diǎn)也能夠滿足更多購(gòu)房者的需求。不過(guò)，購(gòu)買公產(chǎn)房的購(gòu)房者也必須準(zhǔn)備好充足的資金，因?yàn)楣a(chǎn)房不能貸款。學(xué)區(qū)房5～8倍認(rèn)購(gòu)對(duì)于學(xué)片區(qū)房源，不少房主都會(huì)在銷售信息中特別標(biāo)明其所屬學(xué)校，求購(gòu)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者也能夠更加便捷地找到目標(biāo)。天津中原地產(chǎn)朱慶江透露，眼下重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房求購(gòu)量與實(shí)際成交量的比例平均為5：1，在體育館街等特殊焦點(diǎn)小學(xué)周邊的二手房，這一比例甚至能達(dá)到8：1之高。

　　由于多數(shù)家長(zhǎng)都會(huì)在孩子入學(xué)前3年左右甚至更早就買下學(xué)區(qū)房，等到孩子入學(xué)穩(wěn)定后才會(huì)考慮轉(zhuǎn)售或出租房源，因此多數(shù)學(xué)區(qū)房的轉(zhuǎn)手周期都在3～5年以上，有些就近居住的家長(zhǎng)，也會(huì)在子女小學(xué)畢業(yè)后再轉(zhuǎn)手，其交易周期就會(huì)長(zhǎng)達(dá)8年以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些情況都是造成學(xué)區(qū)房源緊張的原因?！半m然房源很難找，對(duì)于我們這些沒(méi)有門路的家長(zhǎng)而言，能夠花錢買房讓孩子上個(gè)好學(xué)校，畢竟是最簡(jiǎn)單有效的方式了?！闭诨I備婚房的陳程坦言，自己沒(méi)有能力買多套房子，因此直接把婚房定位在學(xué)區(qū)房范圍，也是給自己以后為人父母減輕負(fù)擔(dān)。

　　“我老婆懷孕6個(gè)月了，我們現(xiàn)在住的地方周圍沒(méi)有重點(diǎn)小學(xué)，所以我們計(jì)劃在1年內(nèi)購(gòu)買一套學(xué)區(qū)附近的二手房，價(jià)格最好在40萬(wàn)元以內(nèi)，但現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)價(jià)位很難進(jìn)入理想的學(xué)區(qū)?！毙焱罱鼉蓚€(gè)月一直在各個(gè)地產(chǎn)中介公司尋找房源。龍盛地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，由于學(xué)區(qū)房的戶口保有時(shí)間必須在兩年以上才有資格申請(qǐng)入學(xué)，所以有許多家長(zhǎng)從孩子兩歲左右就開(kāi)始尋找學(xué)區(qū)房源。

　　3月后，天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)片、岳陽(yáng)道小學(xué)片、鞍山道小學(xué)片、天津師大第二附屬小學(xué)片、上海道小學(xué)片、中營(yíng)小學(xué)片、南開(kāi)區(qū)中心小學(xué)片、南開(kāi)區(qū)五馬路小學(xué)片、紅橋區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)片、河?xùn)|區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)片等重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格迅速上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津區(qū)域分部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，學(xué)片區(qū)的房源一旦掛牌出售，往往會(huì)立即被多個(gè)房主關(guān)注，多數(shù)買家由于是為了自己的孩子能到重點(diǎn)小學(xué)進(jìn)行學(xué)習(xí)，一般都不會(huì)計(jì)較房產(chǎn)的價(jià)格和投資的狀況。

　　學(xué)區(qū)房也有“假”

　　除了位置接近之外，購(gòu)買學(xué)區(qū)房還有很多需要注意的地方，購(gòu)房者如果不注意審核，則很有可能買到“假”學(xué)區(qū)房。

　　首先，距離近不一定就能入學(xué)。很多二手房與重點(diǎn)小學(xué)距離很近，不少購(gòu)房者也因此認(rèn)定這些房源一定可以劃入該校學(xué)區(qū)，但也有這樣的二手房在成交后才發(fā)現(xiàn)不能入學(xué)。例如，與和平區(qū)萬(wàn)全道小學(xué)僅隔一條馬路的某小區(qū)，今年就沒(méi)有被劃入該校學(xué)區(qū)內(nèi)。因此，對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)二手房的購(gòu)房者，應(yīng)確認(rèn)該房源至少連續(xù)兩年以上都被劃入該學(xué)校的招生學(xué)區(qū)內(nèi)才能購(gòu)買。

　　其次，有些小區(qū)內(nèi)一部分樓在重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，另一部分卻不能作為學(xué)區(qū)房就讀同一所重點(diǎn)學(xué)校。另外對(duì)于購(gòu)買學(xué)校附近新建樓盤的購(gòu)房者，也不要輕易相信開(kāi)發(fā)商一定能在某重點(diǎn)小學(xué)就讀的承諾，購(gòu)房前應(yīng)就學(xué)區(qū)劃分情況向所在區(qū)教育局、學(xué)校、街道、派出所等權(quán)威部門進(jìn)行咨詢。也有一些購(gòu)房者在購(gòu)房后不能及時(shí)拿到產(chǎn)權(quán)證，因此耽誤了入學(xué)。

　　此外，原戶主能否及時(shí)遷走戶籍，也是購(gòu)房者必須與賣家商量好并寫(xiě)入合同的重要內(nèi)容。有些房主賣了房子卻不愿遷走戶籍，新業(yè)主的戶籍就不能及時(shí)遷入，為了解決子女就學(xué)而買的房子也就失去了功能。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，一戶只能有一個(gè)適齡孩子上學(xué)。也就是說(shuō)一套房產(chǎn)如果已經(jīng)為某一個(gè)孩子提供了入學(xué)資格，在這個(gè)孩子畢業(yè)之前，這套房子的戶口上就不能再有第二個(gè)孩子上同一所小學(xué)。
?